Seminar 7 (October 7, 2018)

上一节课因为准备法考的主观题，也没有去，貌似是讲了几个近年来的重要案例，这几个案例我还是要都看看的。

这节课是新的一个主题，以前都是讲Trust的问题，这节课讲的是Proprietary Estoppel，和合同法中的Promissory Estoppel类似，特指不动产上的Estoppel，即不动产禁反言,一般的构成要件包括：Assurance, Detrimental reliance和Unconscionability。这个原则也是经历了很长时间的演化，早期的案例Willmott v Barber (1880)给出了五个条件，即所谓的“5 probanda approach”，但是条件太苛刻了，比如要原告需要于错误认识，而且要同时满足五个条件。后来的案例中，Promissory Estoppel的构成要件，就像女人的裤子一样，越来越松。Crabb v Arun District Council [1976]和Taylors Fashions Ltd v Liverpool Victoria Trustees [1982]， Thorner v Major [2009]等是现代的自由主义化的原则的代表性案例，这些案例的基本精神是Promissory Estoppel的基本精神是“unconsciousness”,只要符合这个核心的要件，其他的要件都是可以商量的，看法官的心情，没有也会给你硬安上去。比如Greasley v Cooke [1980]中，一般来说，需要原告证明Reliance,但是这个案例比较特殊，属于Domestic context，原告难以证明reliance，但是法官说在这种情况下，reliance是presumption,被告可以反驳，反驳不了自动默认原告由Reliance。又比如Wayling v Jones (1993)，讲一个人为另一个人辛辛苦苦地工作了十来年，最后都被这个工作搞破产了，于是申请卖掉房子抵债，于是他要证明这个房子是属于他的，但是他在初审时的证言否定了有reliance,因为原告很诚实，说不管怎么样，他都会给老板干，但是在二审的时候，法官说一审的提问有问题，不应该那么问，于是又设计了一个更玄乎的问题，这个问题原告回答正确，有了reliance。所以学了这么久，我感觉只要设计Equity的问题，其实处理很简单，那就是纯粹看法官的心情，看他觉得公不公平，没有要件也会设计出要件来。

当然，这些比较自由主义的处理基本都正对家庭或者亲密的关系，因为法官觉得一个人为另一个人付出了那么多，最后得到产权是理所应当的事情。但是在纯粹的商业交易或者公共利益考量中，标准就严格很多了，法官不会轻易认定有Promissory Estoppel，具体就不说了。

总体感觉土地法还不算难，就算缺了两节课，但是我的思路还是能跟上老师。这节课上课的时候，班里在给Clara写贺卡，好像是她生病住院了，上学期和她合作了刑法的Presentation,挺不错的，而且她长的和我的初恋女友很像，祝愿她早日康复。

Seminar 8 (November 2, 2018)

本节课开始会讲两节课的Adverse possession（AP）。AP是普通法之下的一个特殊的财产制度，我复习司法考试的过程中没发现中国有类似的制度，所谓的AP就是指如果一块土地的所有人长时间不管自己的土地，然后期间有外人进入土地并且长期占有，达到一定的时限之后（现在香港，英国是12年），那么这块土地的原来的所有人或者使用者就会丧失对这块土地的申索权，但是奇怪的是，他仍旧有这块土地的legal title，只是占有者（squatter）可以继续合法地使用下去。这个制度非常有意思，貌似是为了促进土地的充分利用，毕竟香港是一个寸土寸金的地方，土地容不得浪费，原始的使用人如果不用，法律是鼓励其他人继续利用的，但是这个应该归因于普通法内在的对土地价值的珍视上，毕竟美国、英国也实行同样的制度，它们课不缺地。而且，一开始的诉讼时效是20年，后来英国改成了12年，香港当然也跟着改了，这也进一步体现了法律对于土地充分利用和AP的鼓励。

另一个体现普通法对于AP的鼓励就是Implied license原则的废除，一开始的时候，AP的是收到很多限制的，比如诉讼时效长达20年，另一个就是所谓Implied license原则，即如果土地的原始使用人即使长期不使用土地，但是如果能够证明他今后有利用该土地的目的，那么AP也是不适用的。在一些早期的案例中比如Leigh v Jack (1879)法院就支持了这个原则。但是，在这个原则之下，所有的原始使用人都可以声称他们有将来利用土地的目的，AP基本就是形同虚设了，起不到任何作用。所以，英国在1980年就立法废除了这条原则，但是香港这个英国的跟屁虫竟然一直到现在都没有跟进，也就是说Implied license在香港还是有效的，这个也很匪夷所思。但是，在最近的几个案例中，法官说及时没有类似的立法，以前的普通法案例中有和支持Implied license的案例平行的其他支持AP的案例，他们利用那些案例就可以了，根本不需要立法。

这个原则不难理解，可能也和Alicee老师讲地比较清楚有关系吧，再加上这节课这节课我提前看了书，所以听课效果也很好。发现考完法考之后，我的时间多起来了，不仅仅做了很多RA赚学费，而且还有时间预习和恶补之前落下的的功课。这节课之前，又布置了一个小作业，也是发了一个以前的考试题目，让我们自己写写。第一次的时候我去考法考的主观题，实在是没时间写了，这次我花了一个上午的时间，一遍恶补之前的功课，一遍做这个题目，做的过程也是自学的过程，基本把Resulting trust, constructive trust 和proprietary estoppel学了一遍。老师给交的每一份作业都批改了，还都扫描上来，一个个说了一下问题，我的问题其实上一节课她强调过的问题，就是第一段一定要把涉及到的财产是legal ownership还是beneficial ownership说一下，我没有提，还是因为上两节课没听的原因，对这个问题不够敏感。然后她还说打的对勾越多，说明分数就越好，看了看头几篇excellent的，满篇都是对勾，我的是在中间，可能属于不好不坏的类型，我数了一下，有9个对勾，不过鉴于我是在没有听课的情况下，做成这样貌似已经不错了。

Seminar 9 (November 9, 2018)

今天是我的生日，结果还在上课，而且上午和晚上连着上课，导致连过生日的时间都没有。这节课还是接着讲了Adverse possession，普通法中对AP的态度是非常宽容的，只要求Squatter控制土地，并不要求他一直在土地上，所以Squatter通过把土地出租或者许可他人使用，仍旧可以构成AP。最有意思的一个案例就是Sze To Chun Keung v Kung Kwok Wai David & Anor [1997]，这个案例中香港政府成了Squatter，简单地说就是政府不知道土地已经有了合法的使用者了，错误的认为是无主地，就许可给另一个人使用，结果过了好多年，政府发现自己错了，就取消了这个许可，但是即便如此，原来的使用者也丧失了请求权，因为过去的很多年中，政府本身已经构成了AP。还有更离奇的，就是如果Squatter截留了租金，即原来的土地合法使用者把土地租给其他人，但是承租人把租金交给了第三人，那么这个第三人就可以成为Squatter。所以，普通法中的AP制度，的确是神奇，这在中国是难以想象的事情。

那么AP过了诉讼时效的效果是啥呢？这个法律是很技术性的，过了诉讼时效，并不是说Squatter就拥有了合法的legal title,仅仅是原始的paper owner丧失了诉权，即不能通过诉讼请求Squatter规划土地，但是原先土地上的义务原始的主人还要继续承担，这对paper owner来说简直就是晴天霹雳，于是法律给了paper owner几个积极手段，一个就是surrender，一个就是Forfeiture，这样paper owner就可以从原来的leasehold解脱出来，让政府来解决Squatter的问题了。这个问题都是非常技术性的，而且香港还涉及到新界的土地问题，都非常技术性，没有啥逻辑可言。不过因为太技术性了，所以这节课花的时间反而很多，导致都没有讲完AP这个问题。

Seminar 10 (November 16, 2018)

这节课先是把上节课剩下的一点AP给讲完了，然后讲了讲上一次作业的情况。自从考完法考之后，我就比较勤奋地写作业了，毕竟自己没有选择Presentation，那就争取考试考好点，所以这两次作业我都认真做了，上一次的那个trust的作业，写了三页纸，才9个对勾，写得不好，这次看Alice给的评价，还不错，虽然忘记写相关的法条，还错九龙当成新界，但是数了数对勾，一共13个，出去瞎分析新界的小半页纸作废，总共才多半页纸张，可见咱只要认真听课，还是可以做地不错的，而且评价里面还有个Good，因为好多人都乱分析，把简单的问题给复杂化了，我还是抓住了问题的核心，找到了题点。这个问题是根据真实的案例林建岳，于宝珠案改编的，案例的事实原封不动就拿过来考了。Alice也强调了，她第一学期的考试内容都是直接搬个现实的案例，里面的事实都不会变动，所以可能会有一些无关的事实，但是不能想太多，而明年的期末考试的案例则是编出来的，所有的事实都是相关的。

之后又讲了一组的Presentation,然后接开始这学期最后的话题：Priority，即优先权。前面讲的都是如何获得不动产的权益，即Validity的问题，但是很多时候，在同一个不动产之上，可能有两个以上的有效的权益，比如著名的小巴司机恶妻案Wong Chim Ying v Cheng Kam Wing [1991]中，司机出钱买了房，但是放到了他老婆的名下，他老婆把房子卖给了另一个不知情的第三人，然后卷钱跑路了，按照普通法的理论，这个房子虽然在妻子的名下，但是却构成了一个resulting trust，司机有beneficial interest，但是第三人也是通过合法的途径购买的，那么两人谁有更强的理由获得房屋呢？Priority就是解决这个问题。

其实，这个问题很简单，在英国，凡是不动产的都需要登记，所以只要一查房地产登记记录，就完事了。但是香港操蛋的一点就是，登记是自愿的，并不是强制的。虽然，现实中99%的会登记，但是仍旧会出现没有登记的情况，有时候登记的却是不应该登记的equitable interest（比如AP），所以香港有一大票conveyance律师，就是专门靠这活赚钱的。现在立法会想修改法律，学习英国，强制登记，但是这样就会端掉好多律师的饭碗，所以阻力很大。

解决这个问题基本分两步走，第一步就是确定是否为有效的权益，如果不是，那就直接pass,如果是，那么就看该权益是否能够登记，如果能够，就直接依靠法条LRO，如果是那些登记不了的，比如AP，那就依靠普通法的规则，这节课就是把普通法的规则讲了讲。其实也很简单，就是legal interest是绝对的权益，可以对抗任何之后的权益，但是equitable interest不能对抗善意第三人。如何构成善意第三人就成了问题都核心，也是也是最复杂的部分。

Seminar 11 (November 23, 2018)

这节课接着把上节课的Equity’s darling讲完了，其实就是国内法律中的善意第三人。

普通法的规则讲完之后，就是这学期的最后一个话题了，即制定法的规则，主要的依据就是Land Registration Ordinance (Cap 128)。这个《土地注册条例》所针对的都是可以注册的权益，多余那些根本没法注册的土地权益（比如adverse possession）不适用，但是这个注册发并不区分这权益是普通法权益（即legal title）还是衡平法权益（即equity interest），都一视同仁，只要是书面形式的，都是可注册的，都受这部法律的规制。

当然，使用这个条例的过程非常技术性，这里就不讲了，就提一下一开始就讲过的Charging order（CO），这个是香港法中比较独特的一个制度，国内好像没有类似的制度。CO和抵押（mortgage）不一样，抵押肯定是有抵押品的，所以可以优先受偿，而CO相当于一种威胁，就是当债主发现欠债的人不还钱了，但是又没有抵押，就只能申请法院发一个CO，催促其还钱，但是如果一个房产既有抵押，然后这个这个抵押没有注册，又有CO，两者之间的优先权怎么确定呢？因为CO是没有consideration,所以不能认定为普通法上的equity’s darling，所以不能对抗没有注册的抵押权。这也是为什么给别人借钱的时候最后有房产抵押的原因。

这节课完了之后，Alice又在Moddle发了一个以前的考试题，然后又给出了两个Tutorial的时间，按照惯例还是周五12到1点一波，1点到2点一拨，我本来想体验一下，不过想想也没啥用，然后太懒不像那么早去，还是不参与了。

Seminar 12 (November 30, 2018)

最后一节课正好赶上了法考主观题出成绩，我从前一天就紧张地不行，啥事都做不了了，还好上午查分，低分飘过，总算把司法考试这一关闯过去了，但是太兴奋了，还是啥都不想干，反正就是给自己找理由休息，上午也没有去学校，在海边散了会步, 考虑了以下往后的安排，毕竟司法考试仅仅是一个开始，以后还有英国和美国的资格考试要考呢。不过，司法考试应该是最艰难的一关，这一关过了之后，之后的就不怕了。

闲逛了一上午，下午去上课，这是这学期最后一堂土地法课了，没讲什么新的内容，只是把上一节遗留的关于优先权的问题扫了一下尾，然后讲了讲这周留得作业，我答地不是很好，不过这节老师也明确了评分标准，就是并不是需要把所有可能用到的原理说出来，她更看重说理的深度，如果把所有可能的原理说出来，那必须每个原理都充分说理，这显然时间是不允许的，所以最好是就写一个原理，然后在这个原理之下充分说理。我这次的作业就是把所有可能的原理都写出来了，但是说理很不充分。在考试之前能够认识到这个问题，还是很有用的，因为以前我就老犯这种错误，以为老师会踩点给分，说得原理越多，分就越高，看来我一直学习的思路就不对，难怪JD1的成绩很差。

但是因为通过了法考，一天都很兴奋，啥都不想干，所以上课也没听，一直在刷学法网，看网上考友们的分享。这学期的土地法，算是三门核心课程里面讲地最清楚的一门了，给的Note都很清楚，讲地也很清楚，然后考试标准也清楚，比另外两门好太多了。

Exam(Dec 14,2018)

考试自认为准备地倒也挺好的，我自己做了一个8页纸的知识点的flow，基本把主要的指示单都囊括进去了，然后又看了一下网上找到的几个past paper，试着套了一下自己flow，感觉都可以套进去。但是考试的时候，还是证明我缺了三节课没上，的确有很大的影响的。试卷一共有两个问题，第二个比较简单，就是一个Adverse possession和priority的问题，我可以套我做的那个flow，但是第一道题的事实就让我感觉到非常的confusing,事实本身也是一锅粥，涉及到Joint tenancy，tenancy in common, trust, severance,还有priority,巧的是，除了priority,其他的知识点讲地那几节课我都因为准备法考没有去，虽然后来我自己看了一下，但是理解都比较肤浅，所以第一题做地我非常难受，这次考试就靠第二题了，不过我的要求也不高了，都不用时B，C或者D就可以了，能通过就行。

2019年1月更新：成绩出来之后，土地法和公司法正好相反，公司法是感觉超级好，可成绩很差，土地法是感觉超级差，可结果却还不错。我对土地法只求通过就行，因为觉得自己最好也就考个C，因为两道题中，第一题根本就不知道写了个啥，但是竟然得了B+，所以考试的感觉和成绩真是没有太大的相关性，还是要看老师是不是比较厚道。Alice还是比较厚道的老师的，她算是这两年中教过我们的老师中，非常好的一位了，首先就是教地很认真，也很好，其次就是考试给分也比较为学生着想，给分也比较大方。另外一个满足这两个标准的老师恐怕就剩下Simmon了。