Seminar 1 (September 5, 2018)

相对于世界上其他地方，香港的土地制度非常特殊，也很重要，所以香港的法学院课程并没有其他地方的法学院比较流行的“Property Law”，但是却有《土地法》，其实这两者是对应的，只是在香港土地是在太重要了，可以说是这里最重要的Property，所以香港的“Property Law”就只讲土地方面的法律了（也包括房产）。说起香港的土地制度，应该是香港最令人诟病的一个地方，很多人都把它看成是香港冠绝全球的高房价和在全球大城市里面垫底的居住条件的罪魁祸首，这个观点当然不假，但是这个也是香港特殊的历史条件下形成的。如果真要追根溯源的话，只能怪1844年英国人胃口太小，只向满清割让了一个内地县城那么大的一个小岛，所以导致香港缺地，但是英国人为了维持香港低税自由港的地位，必须依靠把土地收归政府，然后卖地来弥补财政的缺失，如果英国人当初像后来的罗刹人或者日本人一样狮子大开口，一口气就要个外东北或者台湾那么大的地方，可能也就没有现在的土地财政了。如果说香港实行目前的土地制度还算情有可原的话，那么现在大陆在有广袤土地的情况下仍旧照抄香港的土地制度，只能说是画虎不成反类犬，眼瞅着大陆北上深的房价都要高过香港了，同时物业水平还落后香港100条长安街的情况下，还有很多人笑话香港的土地制度和住房条件，真不知道该说什么好了，可能这就是井底之蛙吧。

有了上面的历史背景，就不难理解为啥《土地法》是一个大课，而且算是JD两年中最大的一门课，因为其他的大课如《合同法》、《侵权法》也就上两个学期，但是《土地法》却要上三门课，第一学期一门《土地法I》，第二学期两门《土地法II,III》。这学期教我们的是一个年轻的女老师Alice Lee，她是在HKU读完LLB和PCLL之后就直接在这里当《土地法》的老师了。写到这里，我又忍不住想评论一下Alice老师的外貌了，但是又忍住了，还是不写了。

其实这节课没讲了个啥，先就是花了大半节课大家做了一个自我介绍，她问的还挺仔细的，比如你在读的啥大学，为啥来学法律，以后要不要回大陆，有啥业余爱好。轮到我的时候，我说我喜欢打乒乓球，然后Alice老师说她也喜欢打，又问我多久打一次，是不是职业的，我说上一次打已经是两年前的了，然后Alice老师接着说要多打打，然后说了句让我印象深刻的话“You need exercise！”。这句话对我打击还是蛮大的，虽然我每天吃很多，然后其实我也在锻炼，我每晚都会在海边跑两公里的步，但是就是胖不起来，去年还瘦了7公斤，我也不想长地这么Weak呀。其实这不也是在评价我的外貌嘛，但是我觉得没啥呀，评价就评价了呗，所以我评价一下老师，同学的外貌也很正常啊。而且我评价的都是女人的外貌，又不是男人的外貌，真没啥大不了的，不过，鉴于香港是一个自由主义盛行，左B横行的地方，我还是收敛一些为好，所以还是忍住不评价其他人的外貌了。

然后，就没啥然后了，说了一些考核的方式，比较特别的就是有一个可选的Presentation可以做，给分挺高的，但是我想到这学期前半学期要集中精力准备司法考试，不想再多揽事了，然后这个Presentation还是要组小组来做，我是对Group Work深恶痛绝，宁愿最后考地低点，也不想做什么小组作业了，所以这个我就决定不选了。现在我也有点破罐子破摔的倾向了，不过主要是我已经把把重心放在国内的司法考试和以后的美国和英国的Bar上了，PCLL也有可能读，但是我不是太想读，再加上明年香港的Law Society可能会推出一个Law Society Exam的考试来作为PCLL的替代品，所以对我来说，不读PCLL也是完全可能拿到香港的律师执照的，所以我现在就不像JD 1的时候那么紧张了，我甚至这一周就没有预习，把重心全部放在了司法考试上了。

最后就是开了个土地法的头，这个就不表了。

Seminar 2 (September 15, 2018)

这节课继续讲土地权益（Interest on land）的有效获取。土地权益的获得有普通法和衡平法两个层面，但是在普通法和衡平法层面上又各有两个小层面，所以可以说是有四个层面。简单来说，就是效力最强的方式就是前一个Deed，这个Deed也不复杂，甚至只要你说这是Deed，法律就承认这是Deed了。但是现实中懂法的人毕竟是少数，就算这么简单的方式，也有很多人做不到，于是普通法做了些变通，即如果合同是口头做出的，但是合同已经生效并且以合理的市场价格履行，并且不超过3年，普通法仍旧承认土地权益的获得。这两种方式已经被规定在了CPO里面了，所以效力上算是相同的，都是比较强的土地权益获得的方式。这两种方式获得的权益属于物权，是对世权，所以是效力比较强的。

但是现实中还有连第二种方式都做不到，比如是口头合同，但是合同期超过了3年，那么就只能寻求衡平法的帮助了。经典的案例就是Walsh v Lonsdale (1882) 21 ChD 9，这个案例给出了衡平法处理这种问题的原则。就是在符合条件的情况下，衡平法也会将其认定为具有Deed的效力（Equity treats as done that which ought to be done），条件就是需要有基本的合同，同时合同需要是书面的。但是呢，有的人连书面合同都做不到，只有口头何意，这又咋整？于是法律又让步了，说这种情况下，部分履行（Part performance）也算数，Steadman v. Steadman [1976]确立了这一衡平法原则。这两个原则在S3 CPO中也法条化了，其实就是原封不动地抄英国的。但是英国现在其实已经废除掉了Part performance的法律了，主要就是在现实中很难应用，尤其是家庭成员之间的约定，很难界定为合同，但是要应用这个原则，必须得现有合同才成。但是香港目前还没有跟进，所以这个原则在香港还是有效的。衡平法的原则的效力不如普通法强，它仅仅约束合同双方，故是相对权，或者说是债权，是约束不了善意第三人的。

这里说点题外话，就是虽然大陆法和普通法不同，但是其实背后的精神是差不多的，这节课的内容其实不太好理解，尤其是普通法和衡平法的效力，但是我正好这几个月在准备司法考试，就按照大陆法系的物权和债权的分类理解了一下，就想通了。所以，有点大陆法基础，还是有助于普通法的学习的。

Seminar 4 (September 28, 2018)

第三节课因为去深圳参加法考的原因，没上成。回来之后，又到淘宝买了本Law Express，因为昨天知道客观题成绩高分通过，意味着今后的一个月就要把所有时间放在准备主观题上了，基本不会有时间像上个学期那样读案例和课本了，只有依靠这种简单易懂的辅导书来学习了，这学期目标也不高，能保持个全B就可以了，没想到我堕落地这么快。

按照课程的outline，从上节课开始一直到第六节课，都是关于Co-ownership的，即共有。上节课我看了看发的笔记，基本就是讲共同共有和按份共有，其实这两个名词我一点都不陌生，准备国内法考的时候是物权法中的基本知识，虽然说法系不一样，但是背后的净胜是一样的，所以虽然逃了一节课，我到倒啥理解方面的障碍。普通法比较烦的一个地方就是很繁琐，愣是把规则弄到普通法和衡平法两个框架之中，把简单的问题给搞复杂了。这节课继续接着上节课没讲完的地方讲。一个是共同共有的分割，是上节课落下的。然后主要就是讲了讲Trusts and Equitable Presumptions，即所谓的衡平法之下对土地权益的假定。

道理其实很简单的，基本都是人之常理，但是学起来却挺麻烦，为什么呢，就是我上面说的，非要把一个常理分成普通法和衡平法，于是就有了所谓的Trust presumption，即土地权益会产生信托的效果。主要分为两个类别，一个是Presumption of Resulting Trust，简单地说，A出钱，B出人，买了个房子，房子在B的名下，那么这就形成了一个信托，B是信托人，A是受益人。另一个就是Presumption of Advancement，这里的Advancement又是吃饱了撑的装逼词汇，就是gift的意思，就如果前面那种情况是出现夫妻，父母等亲密关系之中，就不会假定有信托关系，而直接假定为礼物，即如A出钱，B出人，买了个房子，房子在B的名下，但是A是老公，B是老婆，那么这个时候衡平法就假定这个房子是老公给老婆的礼物，而非信托。这种假定可能是因为100年前，女人还没有独立的社会地位，在法律中处于弱势地位，所以衡平法为处于照顾弱者的考虑而做出了这种假定。但是如今的社会都是阴盛阳衰，女人比男的都强势，这种假设明显已经过时了，所以英国2010年的Equity Act就把它给废了，但是香港没有废，反而范围还扩大了。

这节课基本就讲了这些内容，我虽然上次逃了一节，但是凭借自己复习法考时积累的民法知识，也算能跟得上，没有掉队。下课之后，老师还叫第一个小组留下，跟他们讲Presentation的事情，我因为要准备法考客观题，就没有报名参加这个OptionalPresentation,现在觉得应该是好事，要不我至少会少掉一周准备法考的时间，太得不偿失了。因为这个Presentation,老师上课讲地朵花似的，说很容易得分，至少是个B+，但是就算至少是B+,那也都是明年毕业之前算总成绩时才加进去的，也就是说对这个学期的成绩不会有影响，而明年毕业的时候，找实习，TC的黄花菜都凉了，在总的GPA中顶多就是加减0.1效果，真是没有任何实质的意义。而做个Presentation，绝对要在一周的时间里脱层皮，而且还要和那些傻逼组员沟通，遇到那种钻牛角尖或者强势的女的，那真是生不如死。而且最关键的是太消耗时间了，我准备法考主观题就一个月不到的时间，如果中间再消耗掉一周的时间搞搞这个Presentation,导致主观题没过，那我得后悔一辈子。所以，我考虑再三，决定不要这个B+了，但是班上其他人貌似都挺积极，去年好像才一半人参加，今年竟然出了三个之外都参加了，真是打了鸡血了，在这个班里课真倒霉。

Seminar 5 (October 5, 2018)

从这节课开始，那个Optional Exploration就开始做了，先是两个小组花了将近一半的时间做了他们的Presentation，然后Alice最后都说做的很Excellent，但是我总感觉耍猴一样，一个小组几个人花上至少一整周的时间，做视频，做PPT，还要绞尽脑汁想怎么做地Creative,做地fancy，可能自己年纪大了，真想不出这样度过一周有什么意义，当然能拿个好成绩，耍耍猴也无妨，我要是没有法考重担压着，也会去做，但是毕竟要考法考主观题，这个耍猴，就算给我A+，我都不能参加了，因为主观题仅仅就三周的时间，我要是再拿出一周的时间搞这东西，绝对过不了，那损失就大了，这门课最后大不了还是那个B，对我没有任何影响，但是要是今年法考不过，那我就又得耗一年了。所以，我在他们做Presentation的时候，自己还在下面哼哧哼哧地看法考的刑诉参考案例。我今年，真的是放飞自我了。

后半节课，Alice就带着简单地过了一下知识点，就是所谓的Constructive trust，尤其讲了讲inferred intention和imputed intention的区别，但是最后也没讲出个所以然来，这倒不是她水平不怎么样，人家毕竟已经教了20多年土地法了（虽然看起来很年轻，只能说太会保养了，我应该在这方面拜她为师），而是那些法官水平不怎么样，搞了这么多年，都还没把这两个概念搞清楚，甚至还混着用。

最后说点题外话，读了一年的JD，然后期间又主备了半年的国内法考，我越来越觉得普通法是个很笨的法律体系，好的法律应该是简洁、清晰和实用的，而不是越来越模糊，现在它很有用，并不是因为它科学，而是因为普通法的老东家人家能打，过去几百年把全球都打地服服帖帖，自然普通法也就流传地很广了。要是当初不是英国，而是中国占领了五大洲，变成日不落帝国，那现在英国估计学习的就是中国的儒家法律了，我也不用被那班英国和美国回来的二鬼子压地有苦难言了，所以，作为一个很传统的中国人，我的归宿还是中国，希望自己的本土强大起来，就不用这么累学那些外国的东西了。

Seminar 6 (Missing)